Investir au Québec : quelles régions privilégier en dehors de Montréal pour un rendement locatif ?

Pour l’investisseur immobilier québécois, Montréal a longtemps été la seule réponse évidente. Mais aujourd’hui, le marché de la métropole ressemble à une forteresse aux portes closes : des prix prohibitifs, une concurrence féroce et des rendements qui s’érodent. Le réflexe naturel pousse alors à regarder ailleurs, vers les régions, en quête d’air frais et d’aubaines. Beaucoup se contentent de comparer les prix médians des propriétés, pensant que l’équation est simple : acheter moins cher pour louer plus rentable. C’est une vision parcellaire, une stratégie qui ignore la transformation profonde que vit l’économie québécoise.

L’erreur est de voir les régions comme un simple “plan B” moins coûteux. En réalité, des villes comme Sherbrooke, Trois-Rivières ou Drummondville ne sont plus des alternatives, mais les nouveaux épicentres de la croissance économique du Québec. Leurs marchés immobiliers ne sont pas juste “moins chers” ; ils sont portés par des dynamiques industrielles, technologiques et logistiques propres. Comprendre ces forces est la seule façon de garantir un investissement locatif véritablement pérenne et rentable.

Mais si la véritable clé n’était pas de trouver le duplex le moins cher, mais plutôt de parier sur l’écosystème économique le plus prometteur ? Cet article propose une analyse de fond pour l’investisseur visionnaire. Nous n’allons pas seulement lister des villes, mais décortiquer les moteurs économiques qui créent la demande locative de demain. Nous analyserons pourquoi certaines régions attirent les investissements, comment les infrastructures dictent la valeur et quand il est judicieux de lancer un projet pour capter la vague de croissance, sans se faire emporter.

Pour vous guider dans cette analyse stratégique, nous allons explorer en profondeur les facteurs clés qui déterminent le succès d’un investissement en région. Le sommaire ci-dessous vous donne un aperçu des points névralgiques que nous aborderons.

Pourquoi Sherbrooke et Trois-Rivières attirent 30% plus d’investisseurs qu’il y a 5 ans ?

Le déplacement des investisseurs de Montréal vers les régions n’est pas un simple exode, mais une réallocation stratégique du capital vers des zones à plus fort potentiel de croissance. Si l’on s’en tient aux prix, l’attrait est évident. Cependant, le véritable indicateur de la santé d’un marché n’est pas son prix, mais sa dynamique. Sherbrooke, par exemple, a enregistré une augmentation fulgurante du volume de transactions de 79% sur la dernière année, éclipsant de loin les 16% de Trois-Rivières, qui reste néanmoins un marché très actif. Cette effervescence témoigne d’une confiance profonde des investisseurs dans l’avenir économique de ces pôles.

À Trois-Rivières, le marché immobilier résidentiel confirme cette tendance avec un total de 404 transactions au deuxième trimestre 2025, incluant une hausse notable de 13% pour les unifamiliales. Ces chiffres ne sont pas anecdotiques ; ils sont le symptôme d’une demande soutenue, alimentée par une croissance de l’emploi et un coût de la vie qui attire de nouveaux résidents. Pour un investisseur, un volume de transactions élevé signifie un marché liquide et une valorisation plus rapide des actifs.

Analyser les prix médians est une première étape nécessaire, mais elle doit être mise en perspective. C’est l’activité transactionnelle et la vélocité du marché qui révèlent où se trouve la véritable dynamique de croissance.

Ce tableau montre des prix d’entrée encore accessibles, mais c’est la croissance explosive des transactions qui doit retenir l’attention de l’investisseur. C’est le signal d’un rendement systémique, où l’appréciation de la valeur est tirée par l’ensemble de l’écosystème économique et non par la seule spéculation.

Comment obtenir un crédit d’impôt pour investissement dans les zones désignées du Québec ?

Un investissement immobilier avisé ne se limite pas à l’achat et à la location. Il s’agit d’optimiser chaque dollar, et les crédits d’impôt et subventions offerts au Québec sont des leviers financiers puissants, souvent sous-estimés. Plutôt que de les voir comme de simples “cadeaux”, l’investisseur stratégique les utilise pour financer des rénovations qui augmentent la valeur de l’actif et le revenu locatif, améliorant ainsi directement le rendement global. Ces programmes transforment une dépense en un investissement à retour rapide.

Pour les projets de plus grande envergure, comme la rénovation majeure d’un plex ou sa conversion, les remboursements de taxes sont particulièrement intéressants. Selon les programmes en vigueur, il est possible d’obtenir un remboursement maximal de 6 300 $ pour la TPS et de 9 975 $ pour la TVQ. Ces sommes, injectées dans la rénovation, peuvent faire la différence entre un projet simplement rentable et un projet hautement profitable. Elles permettent de moderniser des logements, d’attirer des locataires de meilleure qualité et de justifier des loyers plus élevés.

Même des programmes comme le crédit d’impôt RénoVert, bien que souvent perçus comme étant pour les propriétaires-occupants, peuvent être utilisés stratégiquement. Un investisseur qui achète un bien pour le “flipper” ou qui rénove une résidence secondaire destinée à la location peut bénéficier d’un crédit de 20% sur les dépenses admissibles excédant 2 500 $, jusqu’à un maximum de 10 000 $. Il est donc crucial d’intégrer la planification fiscale et l’optimisation des subventions dès la phase d’analyse d’une acquisition potentielle.

Salaire moyen en Beauce vs Montréal : quel impact sur vos coûts d’opération ?

L’analyse des coûts pour un investisseur ne s’arrête pas au prix d’achat de l’immeuble. Pour celui qui est aussi entrepreneur, ou qui investit dans des projets commerciaux ou industriels, le coût de la main-d’œuvre est un facteur déterminant. Le contraste entre les régions et la métropole est ici frappant. Alors que le salaire hebdomadaire moyen au Québec atteignait 1 193,68 $ en juillet 2024, les disparités régionales créent des opportunités d’arbitrage significatives.

Un salaire moins élevé en région, comme en Beauce ou en Mauricie, se traduit directement par des coûts d’opération réduits pour les entreprises qui s’y installent. C’est un aimant puissant pour les PME manufacturières ou de services qui cherchent à maîtriser leurs charges. Par exemple, un technicien informatique à Trois-Rivières pouvait gagner environ 19 $/heure alors que le même poste à Montréal commandait un salaire bien plus élevé. Pour un investisseur immobilier, cette dynamique est cruciale : là où les entreprises prospèrent grâce à des coûts contrôlés, la demande d’emplois augmente, et avec elle, la demande de logements.

L’illustration ci-dessous symbolise ce contraste entre la densité urbaine montréalaise et l’espace disponible en région, un facteur qui influence non seulement le style de vie, mais aussi l’ensemble des coûts pour les résidents et les entreprises.

En tant qu’investisseur, analyser les différentiels de salaire entre les régions vous donne une vision prédictive de l’attractivité d’une zone pour les entreprises. Investir là où les entreprises ont un avantage compétitif sur les coûts, c’est parier sur un écosystème économique durable qui soutiendra la demande locative à long terme.

L’erreur logistique qui coûte cher aux entreprises mal situées par rapport à la 20

Au Québec, toutes les routes ne se valent pas. L’autoroute 20 n’est pas une simple voie de transport ; c’est l’artère économique vitale qui relie Montréal, Québec et les marchés de l’Ontario et des États-Unis. Pour une entreprise, être mal positionné par rapport à cet axe n’est pas un inconvénient, c’est une erreur stratégique qui se chiffre en milliers de dollars de coûts logistiques supplémentaires. Pour l’investisseur immobilier, c’est un critère d’analyse non négociable. Un bien immobilier, qu’il soit résidentiel ou commercial, tire une grande partie de sa valeur de sa proximité à cet écosystème logistique.

Des villes comme Drummondville ne sont pas devenues des hubs par hasard. Leur positionnement stratégique au cœur de cet axe en fait des points névralgiques pour la distribution et la logistique. Comme le souligne Nathalie Bisson, 1re vice-présidente de la CIEMCQ, « Drummondville s’affirme comme l’un des marchés les plus vigoureux du Québec. La rareté persistante de l’offre y maintient une forte pression sur les prix ». Cette pression n’est que la conséquence de l’attractivité économique générée par sa position géographique.

L’investisseur avisé ne regarde donc pas une carte en cherchant des villes, mais en analysant les flux. Il identifie les parcs industriels connectés à la 20, les zones où de nouvelles infrastructures sont prévues et les “villes-dortoirs” qui profitent de ce dynamisme. L’arrivée du futur port de Contrecœur, par exemple, va redessiner la carte logistique et créer de nouvelles opportunités le long de cet axe. Anticiper ces mouvements est la clé d’un investissement réussi.

Quand lancer un projet multi-résidentiel près des nouvelles zones industrielles ?

L’annonce d’une nouvelle usine ou d’un parc technologique peut créer une frénésie sur le marché immobilier local. L’erreur classique est de se précipiter pour acheter, en pensant être le premier à profiter de l’aubaine. Cependant, le succès d’un tel investissement réside dans la synchronisation industrielle : il faut investir ni trop tôt, ni trop tard. Investir avant que les permis de construire ne soient émis et que les infrastructures de soutien ne soient confirmées, c’est prendre un risque spéculatif énorme.

Le cas de la filière batterie en Estrie est une leçon magistrale. Annoncée comme un moteur de développement majeur, elle a créé un fort engouement. Cependant, l’APCIQ note que « si certains projets prennent du retard, cela pourrait freiner l’élan du marché immobilier à moyen terme ». Un investisseur qui aurait acheté des terrains ou des immeubles au prix fort en se basant uniquement sur des annonces de presse pourrait se retrouver avec des actifs surévalués dont le potentiel de rendement est reporté, voire annulé.

La stratégie visionnaire consiste à observer les signaux concrets avant d’agir. Il faut attendre les premiers jalons tangibles : l’émission des permis de construire industriels, le début des travaux d’infrastructures par la municipalité (routes, égouts, aqueducs), et l’analyse du type d’emplois qui seront réellement créés. Des emplois d’ingénieurs à hauts salaires n’ont pas le même impact sur la demande de logements que des emplois d’ouvriers. Privilégier les parcs technologiques qui attirent une diversité d’employeurs réduit également le risque lié à la santé financière d’une seule grande entreprise.

Pourquoi un salaire de 100k à Montréal vaut mieux que 140k à Toronto ?

Cette question, souvent débattue, illustre un concept fondamental pour l’investisseur immobilier : l’abordabilité. Un salaire élevé n’a de valeur que par le pouvoir d’achat qu’il confère. L’atout maître du Québec, y compris de ses régions, est un seuil d’abordabilité nettement plus favorable que dans le reste du Canada. Pour un investisseur, cela signifie une population de locataires moins étranglée financièrement, donc plus stable, et une pression à la baisse moins forte sur les loyers en cas de ralentissement économique.

Selon un rapport de Royal LePage, la différence est frappante. Alors que dans des villes comme Vancouver ou Toronto, une part immense du revenu des ménages est engloutie par le logement, les villes québécoises affichent des chiffres bien plus sains. Pour devenir propriétaire, il faut consacrer 30,8% de son revenu à Québec ou Sherbrooke, et 36,8% à Gatineau. Ces chiffres sont un gage de résilience pour le marché locatif.

Le tableau suivant met en lumière le pourcentage de ménages locataires qui dépassent le seuil critique de 30% de leurs revenus consacrés au logement. Plus ce chiffre est bas, plus le marché est sain.

Trois-Rivières se distingue comme la ville la plus abordable, avec seulement un ménage sur cinq qui subit une pression financière liée au logement. Pour un investisseur, cela se traduit par un risque d’impayés plus faible et une demande locative plus solide, car les gens ont les moyens d’habiter la ville où ils travaillent.

Acheter une entreprise au Québec : comment évaluer la juste valeur d’une PME ?

Pour l’investisseur qui est aussi un entrepreneur, la stratégie ultime de “rendement systémique” consiste à acquérir non seulement les murs, mais aussi l’entreprise qu’ils abritent. L’achat d’une PME avec son immeuble commercial ou industriel offre un double levier de rendement : les revenus générés par l’exploitation de l’entreprise et les revenus locatifs (même s’ils sont versés à soi-même) ou l’appréciation de l’actif immobilier. C’est une façon de contrôler l’ensemble de l’écosystème à une micro-échelle.

L’évaluation d’une telle acquisition est cependant plus complexe. Il faut évaluer deux entités distinctes : la valeur du fonds de commerce et la valeur de l’immeuble. Cette dissociation est essentielle pour comprendre où se situe le véritable potentiel. L’entreprise est-elle rentable grâce à son emplacement exceptionnel, ou l’emplacement n’a-t-il de valeur que grâce à l’entreprise qui l’occupe ? Il faut analyser les revenus de l’entreprise et simuler les loyers potentiels que l’immeuble pourrait générer sur le marché libre.

Comme le souligne XpertSource, « l’immobilier est considéré comme un placement stable et tangible, particulièrement au Québec. Il offre plusieurs avenues de rendement : appréciation de la valeur, projets de revente à profit, génération de revenus passifs ». En combinant cet actif tangible avec un actif économique (l’entreprise), on crée une synergie puissante. De plus, des programmes comme Transfert d’entreprise Québec peuvent offrir un soutien financier pour de telles transactions. L’analyse doit aussi intégrer la santé des principaux employeurs locaux, car ils forment l’écosystème dans lequel la PME évoluera.

Acheter une maison au Québec : stratégie gagnante avec des taux hypothécaires à 5%

Dans un contexte où les taux hypothécaires oscillent autour de 5%, l’idée d’investir peut sembler contre-intuitive. Beaucoup d’acheteurs potentiels attendent une baisse, espérant un retour à l’ère de l’argent facile. C’est une perspective de court terme. L’investisseur visionnaire comprend que le taux n’est qu’une variable de l’équation. Une stratégie d’investissement solide, basée sur les fondamentaux économiques que nous avons explorés, reste viable et même profitable dans cet environnement.

Le gouvernement lui-même envoie des signaux en faveur de l’investissement, notamment avec des mesures comme l’introduction de l’ amortissement sur 30 ans pour les premiers acheteurs. Cette mesure, tout en aidant l’accession à la propriété, soutient la demande et donc la valeur des actifs immobiliers. Pour l’investisseur, un marché soutenu est un marché plus sûr. De plus, les stratégies de financement doivent s’adapter à la réalité régionale. Dans des marchés en forte croissance comme Mirabel ou les Laurentides, il peut être judicieux d’acheter rapidement pour devancer la hausse des prix, même avec un taux à 5%.

Dans des marchés plus stables comme Rimouski, l’objectif sera de viser un “cash-flow” positif dès le départ. Les caisses Desjardins locales, souvent plus flexibles et au fait des réalités du terrain, peuvent être des partenaires financiers précieux. Le financement par le vendeur ou la planification d’un refinancement stratégique après des rénovations sont d’autres outils à considérer. Le taux d’intérêt n’est pas un mur, mais un paramètre à intégrer dans un plan d’affaires robuste, fondé sur une analyse rigoureuse du potentiel de la région choisie.

En définitive, investir hors de Montréal avec succès en 2025 ne consiste pas à chasser des fantômes de bas prix, mais à devenir un analyste économique de votre propre portefeuille. C’est en appliquant cette grille de lecture, en évaluant les écosystèmes, la logistique et la démographie, que vous transformerez un simple achat immobilier en un investissement stratégique à haut rendement.